住宅ローンの返済が終わった場合、ローン返済が終わったからといって、登記された抵当権が自動的に抹消登記されることはありません。抵当権抹消登記を申請してはじめて抵当権が抹消登記されることになります。
金融機関によって、金融機関と関係のある司法書士が金融機関からの連絡を受けて抵当権を抹消登記する場合があります。
もちろん、その際には抵当権を抹消登記申請する場合には、所有者の委任状を頂く必要があります。
場合によっては、金融機関が所有者に抵当権を抹消登記するための書類を直接渡してくれるなり、郵送してくる場合があります。
その場合、自分で登記申請するか、司法書士に依頼することになります。
いずれにしても、返済が終わった場合は、抵当権の抹消登記申請をしないかぎり、抹消登記されることはありません。
登記された抵当権の効力に関して、登記された抵当権の「原因」が「金銭消費貸借」の場合で、全額を返済した場合の「原因」は「弁済」ですが、このとき、登記された抵当権は、法律上、消滅します。
すなわち、債権がなければ、抵当権も存在しない、ということです。
債権が弁済によって消滅すると抵当権もこれに付随して当然、消滅するという意味です。
ですが、この場合であっても、これを抹消登記しないかぎり、登記された抵当権は永久に残ったままになります。